物权法草案起草专家小组负责人江平向记者细析“第七稿”：70年后住宅用地免费续期
在中国历史上，从来没有一部法律，像物权法这样，历经七次审议之多；也很少有一部法律，能引起民众如此高度的关注，以至于下至黄毛小童上至花甲老翁，都知道“物权法”三个字；更没有一部法律，轰动得引发一场被称为“建国以来学界第三次意识形态大讨论”的“盛事”……
这部牵动着老百姓切身利益的法律马上就要在全国十届五次人大会议上被审议并表决。就此万众瞩目的国计民生大事，记者走访了物权法草案起草专家小组负责人、中国政法大学终身教授江平先生。
“这次百分百能通过”
采访从这次物权法第七稿（下简称第七稿）的审议和表决谈起。“第七稿已经成熟了，这次百分之百能通过。”江老充满信心地说，“物权法的基本精神是保护财产权利，更多的是保护私人财产权。”当初，就是这个基本精神，让物权法的诞生一波三折———2005年，北大巩献田教授上书吴邦国，认为应当优先保护国家财产，致使物权法草案推迟了审议。
对此，江老表示：“国家财产要保护，但是保护国家财产的不只物权法，它还受到其他很多法律的保护。这次第七稿就明确确认了国家、集体、私人的财产权平等保护。”
最高法院将作司法解释
江平介绍，第七稿有的条款有突破性规定。比如担保问题，规定可以用将来的一些原材料、产品、机器设备做担保，大大提高了担保的功能；还有不动产登记中的异议制度、善意取得制度、地役权，都是原来没有在法律中明确规定的。
物权法通过之后，要不要再制定实施细则？江平表示，物权法在法律层面已经不需要再制定实施细则，但在司法适用方面，最高人民法院会出台司法解释。
70年后住宅用地续期免费
住宅使用70年，土地使用权到期后将自动续期，这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第七稿的第一百五十条则规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
业委会可当诉讼主体
业委会的法律地位问题在第七稿里并没有得到解决。不过，江平表示，业主委员会虽然不是独立法人，但业委会可以成为诉讼主体，可以做原告和被告，这在第七稿中规定下来了。但江平提到一个问题———业委会如果败诉，按道理应该由全体业主一起承担责任，但实际上很多业主可能不愿意承担责任，因此如何执行，仍然是法院的一个难题。
车库权属按约定处理
最受小区业主关注的小区车库权属的问题，在第七稿较第六稿有了很大的变化。
第六稿规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。
而第七稿在第七十三条中规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。
江平解释，车库由于需要经营管理，由业主共有并不妥当，业主可以通过找行政单位等方式查询开发商建楼的成本，如果已经打入成本，车库就是业主所有，开发商卖房时再收一次车库费就属于商业欺诈。
细化拆迁补偿的数额
第七稿的第四十一条规定，征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。
这一条，相对于原来草案中笼统规定给予合理补偿更好地维护了被征地居民的利益。
“宅基地不可流转”已删除
在广州、深圳等发达地区，城中村宅基地随着城市经济发展不断升值，能不能利用宅基地的使用权让开发商开发城中村，这一问题在物权法中没有明确的规定。
广东作为立法试验田，由广东国土部门起草通知，让农民合法的宅基地可上市流转，以使农民分享土地出租、出卖、出让获得的利益。
对此，江平教授表示，物权法的第六稿规定农村宅基地“不可流转”，但在第七稿中，已将有关明确规定“不可流转”的条文删去。其第一百五十四条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这就为土地使用权的流转留下了空间。
江教授表示，地方政府有权在自己的职权范围内灵活制定适合地方的规定。同时他也表示，如果实行宅基地流转，必须由政府制定相关的实施规定，对开发商作必要的限制，以防止开发商大量涌向农村造成不良后果。
江平
中国政法大学终身教授、原校长，《物权法》起草专家小组负责人，著名民商法专家。1930年12月出生，浙江省宁波市人。曾任中国政法大学副校长、中国政法大学校长；七届全国人大法律委员会副主任委员；中国法学会副会长、中国经济法研究会副会长、北京仲裁委员会主任、中国国际经济贸易仲裁委员会顾问、仲裁员、专家委员会委员。现任中国法学会比较法研究会会长，中国消费者协会副会长。 |
